年轻人正在抢购北京老破小

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如今，以首都北京为引领，国内一二线城市的房地产市场中，“老破小”房源犹如一股不可忽视的潮流，其成交量正以一种令人瞩目的速度飞升。据统计，这些房源的日均成交量较去年同期激增了近40%，这一数字不仅彰显了市场的活跃与热烈，更透露出购房者内心深处的迫切与期待。成交周期的缩短更是惊人，平均仅需7天，便可从挂牌上市到成功交易，这一速度之快，几乎令人难以置信。

在这股抢购热潮中，年轻人的身影尤为引人注目。他们怀揣着对美好生活的向往，以及对未来生活的规划，纷纷涌向一线城市，将目光投向了那些看似不起眼，实则充满潜力的“老破小”。在北京这座繁华而又充满机遇的城市里，随着房价的理性回调和一系列利好新政的相继出台，许多年轻人猛然发现，自己与梦想中的房子之间的距离，竟然不再那么遥不可及。

他们开始重新审视这些“老破小”，看到了其背后的价值所在——无论是地理位置的优越，还是未来改造升级的无限可能，都让这些房源成为了他们眼中不可多得的“宝藏”。于是，他们毫不犹豫地出手，用自己的实际行动，书写着属于自己的购房传奇。北京老破小成交量飞升，年轻人正以一种前所未有的热情，抢购着属于自己的未来。

年轻人抢购老破小的原因

价格因素

部分老破小价格相对新房较低，成为年轻人上车的可行途径。如北京的平均房价较高，而老破小的价格几乎只有新房的一半。在北京，2024 年上半年二手房均价回到 2018 年水平，部分城市甚至跌破 2017 年水平。北京二手住宅上半年成交均价约 28834 元/平方米，套均总价约 257.9 万元/套，基本已回到 2018 年水平。而老破小的价格相对更低，对于年轻人来说，总价低意味着成本也低，为他们提供了上车的机会。例如，2024 年一季度，北京 300 万以下成交房源占比达 32%，其中很多都是老破小。

先上车心理

“先上车再说”的心理在现今购房中尤为突出，年轻人愿意接受老破小的短期不适，以换取未来的升值潜力。很多年轻人认为先把房子买了，以后的事情以后再说。以前大家都说 90 后压根不买房，现在最大的 90 后已近而立之年，也到了买房的时候。他们担心再拖延买房时机，只会被更高的房价所困，所以宁愿选择老破小先上车。

其他因素

部分老破小具有特殊的地理位置优势，如有人选择临街的老破小是为了创办自己的小工作室，离中心越近越好。主城区的老破小房子位于市中心，交通便利，生活设施齐全。这些房子由于其地理位置的优越性，具有极高的投资价值。随着城市的发展，主城区的土地资源变得越来越稀缺，而这些房子的土地价值也将随之提高。即使房子的设施已经陈旧，但是其地理位置的优越性依然可以支撑其价格稳步上涨。

老破小的未来发展

目前有老破小挂牌价上涨、成交价上涨的个例，但整体北京二手房价格仍在下跌。从“新政后的北京老破小:议价难成交快，北京楼市未来走势如何?”“新政后的北京‘老破小’:议价难、成交快，300万元以下抢先复苏”等多篇资料中可以看出，虽然部分“老破小”房源价格有所回升，可谈价格空间逐渐缩小，但整体北京二手房市场价格仍处于下跌趋势。例如天宁寺片区的老破小房源在 2023 年 6 月单价最高能卖到 10 万元/平方米，到 2024 年初已跌至 7 万元/平方米。尽管随着新政落地部分房源价格有所回升，但整体市场价格仍在下跌轨道上。

随着老旧小区改造和危楼原拆原建的实施，北京的“老破小”有升值的可能。例如海淀中关村科源社区部分楼栋将进行原拆原建，房价或将继续上涨。从写作素材中可以看到，海淀中关村科源社区迎来原拆原建，这个建于上世纪 50 年代的老小区，部分楼栋将进行原拆原建。像西城新街口桦皮厂胡同 8 号楼，原拆原建后不仅居住品质有了质的飞跃，本身价值也看涨了。一名北京中介人员透露，该楼附近的老旧小区平均单价在 11 万元/平方米左右，新建成的电梯房预计单价可达 13 万元/平方米。此外，从“2024 科源社区房价走势 - 安居客”的数据来看，2024 年科源社区房价虽有波动，但整体呈上涨趋势。2024 年 11 月二手房价格均价 123116 元/平米，环比上月上涨 0.16%。

改造后的“老破小”可以公积金贷款，增加了购买群体。北京住房公积金管理中心发布通知，优化调整老旧小区改造后住房公积金贷款的期限核定标准。购买改造后的老房子，公积金的贷款年限将增加 10 到 20 年，而且随着年限的增加，可贷款的额度也将增加。这项政策吸引了更多购房者关注“老破小”，增加了购买群体。例如，假设某人单身、个人月缴存额 1250 元、缴存比例 12%，购买一套完成老旧小区改造后的 1987 年砖混住房。按原政策，在符合其他贷款条件的情况下，它最长可申请的贷款期限为 10 年，首套住房的贷款金额最多为 53 万元。此次政策优化后，在贷款条件不变的情况下，借款人的贷款期限可延长至 30 年，贷款金额增加为 120 万元。

购买老破小的建议

购买老破小前，应对房屋的修缮需求进行全面评估。可以聘请专业的房屋检测机构对房屋进行检查，了解房屋的结构状况、水电管道情况、屋顶和墙面的防水情况等。根据检测结果，估算修缮所需的费用。除了房屋本身的修缮，还需要考虑小区的公共设施维修需求，如电梯安装、楼道翻新、小区绿化改造等。这些费用可能需要业主共同承担，也应纳入预算考虑范围。同时，要预留一定的资金用于突发的维修情况，确保在购房后不会因为修缮费用不足而影响生活质量。

贷款利率的高低直接影响购房成本和未来的经济负担。在购买老破小时，要关注当前的贷款利率政策，并与不同银行进行比较，选择最优惠的贷款利率和贷款方式。同时，要对自己未来的经济状况进行合理预测，考虑到可能的收入变化、家庭支出增加等因素。确保每月的还款金额在自己能够承受的范围内，避免因过高的房贷压力影响生活质量。可以通过制定详细的家庭预算，合理规划收入和支出，确保有足够的资金用于偿还房贷和日常开销。此外，还可以考虑提前还款的可能性和成本，以便在经济状况允许时提前还清贷款，减少利息支出。

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